不動産開業までのガイドライン！必要な資格・資金や未経験でも成功させる秘訣

不動産の開業を考える場合、「どのように準備を進めれば良いのか」「競合と差をつけるにはどうすれば良いのか」など、疑問や不安に感じることがあると思います。

この記事では、不動産業での開業に必要な具体的なステップや、成功するための戦略を解説します。

最後まで読むことで、不動産業を開業して成功につなげることができるでしょう。ぜひ、参考にしてください。

不動産開業までの流れと必要な資格

まずは、不動産業を開業するために必要な手続きや流れについて解説します。不動産業を開業するためには、宅地建物取引業免許の取得が必要です。そして、そのためには資格をもつ人材や条件をクリアした事務所などが必要です。

確認しなければいけないことは多くありますが、一つ一つクリアすることで、不動産の開業を実現できます。ぜひこれから紹介する開業の流れを参考にして、不動産ビジネスをスタートさせましょう。

①経営形態を選ぶ

まずは、自分に適した経営形態を選ぶことから始めましょう。経営形態は、事業の規模や拡張性、税務上の取り扱いなど、様々な要素に影響を与えるため、慎重に選定する必要があります。

主な選択肢として、「個人事業主」と、株式会社や合同会社などの「法人」があります。

個人事業主として開業する場合は、法人に比べて開業の手続きが簡単で、初期費用を抑えられる点がメリットです。また、事業収益をそのまま手にできるので、収入を大きく伸ばしやすいのも嬉しいポイントです。

ただし、信用度が低いために融資を受けにくく、経費として認められる範囲や税金面の優遇が少ないというデメリットがあります。また、赤字の繰越が3年で終わってしまうことも注意点と言えます。

一方、法人として開業する場合は、信頼性が高まるという大きな利点があります。法人格を持つことで、融資の受けやすさや大規模な取引がしやすくなるため、事業の拡大を計画している場合に適しています。

また、欠損金の繰越期間が10年に伸びるため、将来の所得を抑えて節税につなげられるメリットもあります。

ただし、法人の場合は赤字でも7万円の法人住民税がかかります。また、代表者と言えども、会社のお金を自由に使うことはできません。個人として収入を増やすためには、給与や役員報酬としてお金を移す必要があるのです。

これらの違いを理解し、自分のビジネスプランや目標に合った形態を選ぶことが、不動産開業の成功への第一歩。

どの経営形態にもそれぞれの長所と短所がありますので、それを踏まえた上で最適な選択を行いましょう。

②業種を選ぶ

不動産業には多種多様な業種が存在するため、開業前にどの分野に進出するかを明確にすることが大切です。主な業種としては、以下が挙げられます。

• 住宅販売
• 賃貸管理
• 不動産投資
• 仲介業務

それぞれの業種には特有の要件と魅力がありますが、市場のニーズや自身の経験も考慮に入れて選択を行う必要があります。

たとえば、住宅販売業なら新築や中古住宅の販売を手がけることで、大きな利益を期待できますが、市場の変動に左右されやすい点があります。

一方、賃貸管理業では安定した収益を見込めますが、入居者とのトラブル対応や物件のメンテナンスなど、継続的な努力が必要になります。

不動産投資業は高い収益を目指すことができますが、投資対象物件の選定や資金計画の正確な策定が、難しい判断となります。

仲介業務は、売買や賃貸の契約を仲介して手数料を収入源とします。効率的に取引を行えば高い収益が期待できますが、顧客間のトラブルの仲裁が必要になったり、最新の物件情報を更新するための労力が求められます。

もちろん、一つの業種だけを選ぶのではなく複数の業種を兼ねることもあるでしょう。それでも、それぞれの市場の潜在的な成長性や自分の興味・適性を考慮し、将来的に持続可能なビジネスモデルを構築することが重要です。

③事務所を探す

経営形態と業種を選んだら、宅地建物取引業免許を取得するための準備を進めます。はじめに行うべきは、事務所探しです。不動産業の事務所は、宅地建物取引業法に基づいて設置しなければいけません。具体的には、以下の通りです。

• 継続的に業務を行うことができる施設
• 他業者や個人の生活（居住）部分からの独立している

たとえば、自宅の一部を事務所にする場合は、居住空間と事務所を明確に区別し、独立した出入り口や個室を確保する必要があります。さらに、専用の出入口を設けることも必要です。

また、レンタルオフィスを事務所にする場合は、他社との間に壁やパーテーションを設けるとともに、応接場所を用意する必要があります。

その上で、交通の便が良い地域や、人通りが多く目につきやすい一階の物件、大通りに面した場所は特におすすめです。

これらの要素を総合的に考慮して、最適な事務所を選ぶことが、不動産業の成功につながります。適切な事務所を見つけることで、ビジネスはスムーズなスタートを切ることができるでしょう。

④宅地建物取引士の設置

事務所を用意できたら、宅地建物取引士の資格を持つ人材の設置も必要です。これは、事務所ごと、かつ業務に従事する者の5名に1名以上の割合で設置されることが義務付けられています。もちろん、ご自身が宅地建物取引士の資格を持っていれば、それで問題ありません。

そもそも宅地建物取引士は、不動産取引の際に必要とされる法律知識や専門知識を有している人のことで、国家資格にあたります。宅地建物取引士は、契約の締結から決済までのプロセスを監督し、顧客と会社の間で発生する可能性のある問題に対処します。

開業当初は自分一人が資格を保有していれば問題ありませんが、事業を拡大していくにつれて人数が必要になります。そのため、宅地建物取引士を如何に早く確保するかが成功への鍵と言えます。

資格のある人材を確保し、適切なトレーニングを施すことが、事業の安定と成長に直結します。

⑤宅地建物取引業免許の申請

建物と人材の確保ができたら、宅地建物取引業免許の申請を行います。申請の窓口は、本店事務所の所在地を管轄する都道府県庁の宅地建物取引業担当課です。ただし、複数の都道府県にまたがって事業所を設置する場合は、国土交通大臣への申請が必要です。

申請には、宅地建物取引業免許申請書や商業登記簿謄本、身分証明書などの公的証明書が必要となります。なお、詳細な書式や必要書類は都道府県ごとのホームページに用意されているので、まずはアクセスして確認しましょう。

書類が整ったら、必要なコピーを取り、提出用の書類を整えます。そして、都道府県庁へ申請人本人が書類を持参し、同時に申請手数料を支払います。知事免許の場合は3.3万円、大臣免許の場合は9万円が必要です。

申請から免許通知まで約4〜6週間かかります。免許が下りた後は、営業保証金を供託し、その供託書の写しを添付して届け出を行います。この供託には、基本的に宅地建物取引業保証協会への加入が含まれ、この手続きも含めて約2ヶ月を要することが多いです。

このようにして、不動産業の開業に向けて必要な宅地建物取引業免許の申請プロセスは完了します。申請してすぐに取得できるわけではないので、計画的に準備を進めていきましょう

⑥宅建協会・全宅保証への加入

不動産業を開業する際には、宅建協会や全宅保証への加入も重要なステップの一つです。これらの組織に加入することで事業の信頼性が高まり、業務運営に必要なサポートを受けることができます。

宅建協会は、不動産取引の適正を保つための指導や情報提供を行う組織であり、業界の標準的なルールや動向を知ることができます。

また、加入することで不動産取引に関する各種研修やセミナーへの参加資格も得られるため、知識の更新やスキルアップが可能となります。

全宅保証は賃貸保証業務を主に扱う団体であり、保証人不要の賃貸契約をサポートします。これにより、賃貸管理業務を行う不動産会社は、入居者の確保をよりスムーズに行うことが可能です。

特に、入居者が保証人を用意できない場合でも、全宅保証がその役割を担うことで、契約の成立を助けてくれます。

宅建協会や全宅保証への加入は、不動産業を行う上での信頼性を高めるだけでなく、事業運営を支援する多くのメリットがあります。これらの団体に加入することで、スムーズな事業展開の基盤を築くことにもつながるでしょう。

⑦開業

宅地建物取引業免許を取得できたら、いよいよ開業です。最後に個人事業主または法人としての申請をしましょう。

まず、個人事業主として開業する場合は市区町村役場へ開業届を提出します。これにより、事業主として正式に認識され、必要な税金の手続きを行うことができます。また、合わせて青色申告承認申請書も同時に提出しておくと、税務上の優遇措置を受けられます。

法人として開業する場合は、より多くの手続きが必要となります。まず、株式会社や有限会社などの法人形態を選び、定款（ていかん）の作成や公証人による認証を受ける必要があります。その後、法務局での会社登記を完了させることで、法人としての地位を得られます。

このプロセスを完了させることで、無事に不動産の開業手続きは完了です。ここから、ビジネスをスタートしていきましょう。

未経験でも不動産開業できる？

未経験からでも、不動産の開業は可能です。この業界では、宅地建物取引業免許が必要となりますが、極論をいえば自分が宅地建物取引士の資格を持っている必要はありません。資格保有者を雇用すれば、免許は取得できます。

ですが、将来的には保有している方が事業を拡大しやすくなるので、まずは資格の取得から始めると良いでしょう。資格学校やセミナーを活用することで、知識を深め、そして実践に役立てることができます。

計画的にステップを踏んで確実に知識を積み重ねれば、未経験からでも不動産業で成功する道を開くことが可能です。

未経験の不動産開業は不利？障壁になるのは？

未経験から不動産業を開業する場合は、いくつかの問題や課題にぶつかりやすいでしょう。ここでは、ありがちな問題について3つに絞って紹介します。

事前に把握し、解決策を準備しておくことで、円滑な事業運営ができるようになります。

融資が受けづらい

未経験の状態から不動産業に参入しようとすると、融資の獲得が一つの大きな障壁となることがあります。

金融機関は、融資を行う際に事業計画の実現可能性や担保の有無、申請者の信用度を重視します。未経験者は業界に対する理解が不足していると見られがちなため、これが融資の際の不利な点として作用することが多いです。実績がないため、金融機関から必要な信頼を得ることが難しくなるのです。

この問題を克服するためには、しっかりとしたビジネスプランを準備し、可能な限り具体的な市場分析や収益予測を示すことが必要です。

また、不動産業界に精通したアドバイザーを迎えることで、金融機関に対する信頼性を高める方法も考えられます。融資を受けるためには、自己資金の確保や他の資金調達方法も併用し、リスクを分散させる戦略が有効です。

宅建士が必要になる

不動産業を開業するためには、「宅地建物取引士」の資格が必須です。必ずしも自分が所持している必要はありません。ですが、所持していないと契約書の締結や重要事項の説明などの業務ができないため、本格的に事業を拡大していくなら、自分で所持している方が有利です。

宅地建物取引士は、国が定める試験に合格する必要があります。資格の勉強は、不動産の法律や実務に関する広範な知識を習得する必要があるため、少なからず時間が必要です。資格学校での学習やオンラインコースなどを利用して、効率的に学習を進めていきましょう。

宅建士の資格を持つことは、業務の質を高め、顧客からの信頼獲得にも直結するため、非常に重要なステップです。

顧客の開拓や定着化が困難

未経験からの不動産開業は、顧客の開拓と定着化が特に困難です。まず、不動産業界において信頼は非常に重要です。

多くの場合、クライアントは過去の実績や口コミを重視して業者を選びます。未経験者にはこれらの信頼を構築する履歴がないため、新たな顧客を引き寄せることが難しくなるのです。

さらに不動産取引は複雑であり、経験がないと具体的な質問に対応するのが難しく、契約書を作成するのも苦労するでしょう。これが顧客の信頼を得る上での障壁となり得るため、未経験者は顧客を増やすのが大変です。

それでも、未経験者が不動産業で成功するのは無理ではありません。顧客との信頼関係を築くために積極的に学び、経験を積んでいきましょう。そして初期の障壁を乗り越え、顧客基盤を着実に拡大していくことが大切です。

不動産の開業に必要な資金と活用できる補助金

不動産業を開業する際には、初期投資として1000万円近い資金が必要と言われています。ですが、国や地方自治体から提供される補助金を活用することで、負担を軽減することが可能です。ここでは、不動産業開業に役立つ主な補助金について解説します。

IT導入補助金

IT導入補助金は、中小企業や小規模事業者が新たにITツールを導入する際の費用の一部を補助する制度です。不動産業においても、顧客管理システムや物件管理システムなどの導入にこの補助金を利用することができます。

たとえば、顧客情報を一元管理できるシステムを導入すれば、顧客対応のスピードと精度が向上し、より多くの顧客からの信頼を獲得できるでしょう。

補助金の申請資格や対象となるシステムは年度によって変わることがありますので、事前に経済産業省のウェブサイトや地域の商工会議所で最新情報を確認することが重要です。

この補助金を活用することで、初期の大きな投資を抑えつつ、効率的な業務運営を実現することが可能になるでしょう。

小規模事業者持続化補助金

小規模事業者持続化補助金は、小規模な事業者の販売促進や生産性向上を目的とした設備投資などを支援するための補助金です。事業に関する経費について、最大200万円までの補助を受けられます。

不動産業においても、たとえばホームページの制作や物件の展示会、広告宣伝のための資材購入、事務所のリフォームなどに利用することができます。この補助金の利用により、限られた資金の中でも事業の質を向上させることができるでしょう。

申請には事業計画の提出が必要となり、その内容が公益性や事業の持続性をどれだけ示せるかが審査のポイントです。適切に計画を立てて申請することで、積極的な活動ができるでしょう。

住宅セーフティネット制度

住宅セーフティネット制度は、住宅の確保が困難な低所得者や高齢者などを支援するために2017年に始まった国の制度です。この制度は、住宅確保要配慮者のための住宅提供を促進するために設けられています。

不動産業者は、賃貸物件を住宅確保要配慮者専用の住宅として登録することで、改修費用の補助を受けることができます。たとえば、バリアフリー改修や耐震改修など、特定の工事には補助金が提供されます。

住宅セーフティネット制度を活用することで、不動産業の開業時には初期投資を抑えつつ、社会的な貢献も期待できます。更に、制度を利用することで不動産会社のブランド価値も向上するでしょう。

不動産の開業で失敗しやすいポイント

不動産業を開業して成功を収めている人は数多くいますが、一方で事業に失敗したり期待したほどの成果を得られていない人もいます。ですが、うまくいかない人には傾向があります。

ここでは、不動産の開業で失敗しやすいポイントをご紹介します。ぜひ参考にしながら、対策を準備しておきましょう。

経営資金の準備不足

不動産業を始める際に最も重要なのが資金計画です。そして、多くの起業家が見落としがちなのが、開業初期に必要な運転資金の過小評価です。

事業を始めるときは、初期費用だけでなく、3〜6ヶ月程度の事業運営費も準備しておく必要があります。特に広告費や初期の人件費などは、予想以上に高額になることが少なくありません。

資金が不足すると、事業が軌道に乗る前に資金繰りに苦しむことになります。この問題を回避するためには、現実的な事業計画とともに、余裕を持った資金計画を立てることが肝心です。

また、不測の事態に備えて、金融機関や補助金プログラムなどの資金調達ルートも、あらかじめ検討しておくことが重要です。

人脈作りが苦手

人脈作りが苦手な人も、不動産の開業で大きな障害となることがあります。

まず、業界内の人脈が不足していると物件情報の入手が遅れることがあります。不動産業界では、新しい物件の情報や市場動向をいち早くキャッチすることが重要です。信頼できる業界関係者からの情報が少ないと、競合他社に比べて有利な取引を逃すリスクが高まってしまうのです。

また、取引の際の協力者や提携業者を見つけることが難しくなります。たとえば、修繕が必要な物件を扱う場合は、信頼できる建築業者との連携が必要です。適切な人脈がなければ質の高いサービスを提供することが困難になるでしょう。

さらに、顧客からの信頼獲得も難しくなります。不動産の取引は高額です。そのため、多くの顧客は信頼できる業者に依頼したいと考えています。しかし、業界内での実績や推薦が少ない新規開業者は、顧客に選ばれにくくなる可能性があるのです。

支出管理ができていない

適切に支出を管理できていないことも、ありがちな失敗です。開業当初は、事務所の賃貸料やシステム量、広告宣伝費など、初期投資が重なります。これらの支出を適切に管理できないと、事業の継続が難しくなるケースがあるのです。

特に、広告宣伝に関しては、予算を大きく超えることが少なくありません。効果の見込めない高額な広告に手を出してしまうと、回収困難な状況に陥ることも考えられます。

また、不動産仲介業では、取引が成立するまでに時間がかかることが一般的です。その間に事務所の賃料やスタッフの人件費が積み重なり、資金繰りに悪影響を与えることもあります。

さらに、開業初期には法的な知識や業界経験が不足しがちなため、不動産取引に伴う諸経費の計算を誤ることもあります。

これらの問題は事業の健全な成長を妨げ、事業の継続が困難になる状況にもつながりかねません。不動産業においては、支出管理の徹底が必要不可欠であるといえるでしょう。

不動産の開業を成功させるポイント

不動産業の開業を成功させるには、正しい戦略と実行力が必要です。特に、マーケティング知識の習得や信頼関係の構築、競合との差別化が鍵となります。ここでは、これらの要素を詳しく解説します。

マーケティング・集客の知識を得る

不動産業における成功は、効果的なマーケティングが欠かせません。特に、現在はオンラインで物件を調べるのがほとんどなため、Webマーケティングは必須です。

ただし、最近はSUUMOやHOMESといったポータルサイトが検索エンジンで非常に強いため、自社サイトでこれらに勝とうとするのは、非常に困難です。ただし、それでも自社のホームページやSNSはオンライン上の名刺となるため、運用は必須と言えます。

また、ポータルサイトへの登録やリスティング広告の活用も視野に入れましょう。ただし、これらはマーケティングの知識や経験が欠かせません。そのため、最初は専門の企業に任せることも検討しましょう。

人脈や信頼関係の構築に力を注ぐ

不動産業界では、信頼と人間関係が業務の成否に大きく影響します。クライアントや地元業者、金融機関と良好な関係を築くことで、事業は安定し成長していくでしょう。

また、信頼関係の構築には透明性のある情報提供と誠実な対応が求められます。たとえば、物件情報を詳しく正確に提供し、顧客のニーズに応じた提案を行うことが大切です。これにより、顧客からの信頼を勝ち取り、リピートや紹介につながるでしょう。

さらに、業界内外のイベントへ積極的に参加することも重要です。これにより新しいビジネスのチャンスを見つけるだけでなく、学びや情報共有の場としても機能します。

こうした交流を通じて、相互支援の関係を築くことができます。

競合他社との優位性を明確にする

不動産の開業を成功させるためには、競合他社との差別化を図ることも重要です。優位性を明確にすることで、顧客の選択肢として優先されやすくなります。

そのためには、他社がどのようなサービスを提供しているのかを常に確認しておきましょう。その上で顧客が困っていることは何かを想定し、そして解決できるサービスを提供していきましょう。

また、特定のニッチ市場にフォーカスすることも有効です。たとえば、エコフレンドリーな物件に特化する、特定の顧客層に合わせたカスタムサービスを提供するなど、競合とは異なる独自のアプローチを考えていきましょう。

こうした取り組みによって独自性を打ち出すことで、市場での競争に勝ちやすくなります。

まとめ

不動産業の開業には、しっかりとした準備が必要です。免許を取得するための条件を過不足なく準備した上で、資金計画を明確にし、効果的なマーケティング戦略の立案、広範な人脈の構築が成功への鍵となります。

これらを適切に管理して市場のニーズに応じたサービスを提供することで、不動産の開業を軌道に乗せることができます。

不動産業での独立は、こうした計画性と持続的な努力によって、大きな成功を収めることができるでしょう。